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歷經房市反轉向下，近期交易市況似乎有觸底回升態勢，根據最新買賣移轉棟數資料顯示，全台今年上半年移轉量較去年同期增加2成，6月份移轉量更創18個月來新高，在建商有感讓利，價格修正狀況下，多數專家都認為房市已逐步回穩，而房價恐難再向下探底。

▲新北市許多重劃區新案大打有感讓利，讓蕭條已久的買氣總算回溫。

若要用一個詞形容今年房市，「讓利」絕對是今年熱門關鍵字，各區讓利建案從去年開打，也正式宣告房價下修，讓買氣跟著回流，從各項統計數據來看，今年上半年房市表現普遍較去年熱絡，全台1~6月買賣移轉量達9萬多棟，較去年同期增加2成，買氣持續回升。

▲在建商讓利促銷下，今年上半年房市交易回溫，各項數據表現都較去年好。

政策干擾因素少 房市穩健回穩

而由「空頭總司令」張金鶚領軍的國泰房地產指數，最新一季報告也顯示全台價量都較上季和去年同季上漲，尤其新北市、台中市成交量大增3~5倍最多，國泰房地產指數資料顯示，由於國內市場預期經濟成長率高於去年，央行持續貨幣寬鬆和低利率政策，加上房地產政策修改，包括房屋稅稅基向下調整、加速危老建築重建、修正都市更新條例等，都助於房地產市場回溫。

▲目前市場多是自住買盤進場，買賣雙方拉力賽已開打。

不過，政大地政系教授張金鶚卻認為，下半年國際經濟情勢變化仍會影響國內房市，房市是否已谷底翻轉，還無法確認。中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會林正雄認為，近年房市持續低迷，建商讓利讓新舊屋價差拉近，目前進場多是自住客群，國內房市已逐步回歸良性循環，而房貸利率依舊低檔，貼放利率已「連4凍」，今年又少了稅制改革等重大議題干擾因素，加上年底交屋潮影響，預估今年移轉棟數在25.5~27萬棟之間，較去年小幅成長4~10%。

▲中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會林正雄認為，國內空屋供給過剩問題嚴重，若大量興建社會住宅，恐讓空屋問題惡化。

顏炳立：關鍵在房價 不是貸款成數

不過，戴德梁行董事長顏炳立卻直言，這些數據只是房市的小利多，燦爛但短暫，像煙火放完就沒了，即便國營銀行不斷放寬申貸條件，但關鍵在於房價，不是貸款成數，就算利率下降但房價高，等過兩年房價再走跌，房子不但未保值還虧損，因此他認為只要價格未讓，買氣就不會出現，若屋主仍維持原價，就會像「溫水煮青蛙」，等到認知到市場真的不對了，就再也賣不出去。

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而今年指標建商推案讓利連連，進而帶動區域買氣，像是皇翔建設在副都心的「皇翔御花園」，就打出3字頭搶客，新潤建設也在鳳鳴、江翠打出低總價首購宅，另外像是茂德、興富發等旗下建案，也紛紛降價搶客，長虹建設董事長李文造在股東會上就表示，今年房市有5成機率落底，雖然房價下修，但土地價格未下降，目前市場上多數建商是以量體搶攻市場，其實並不划算。

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應停建社會住宅 加碼優惠貸款

林正雄則建議，目前房市供給過剩，政府喊出8年20萬戶社會住宅恐衍伸出浪費資源疑慮，他認為目前青年買不起房是低薪結構問題，若大量興建社會住宅，只會讓供給過剩的空屋問題更加嚴重。他呼籲政府與其興建社會住宅，不如持續加碼「青年安心成家購屋優惠貸款」，朝高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行，將政府補貼金融機構提供達9成低利貸款，拉長貸款期限至30年、寬限期到5年，並補助購屋貸款利率低於1%。

《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，從今年上半年北台灣房價來看，除了宜蘭呈現多頭格局，其餘縣市多陷在盤整泥沼，預估若低利和政經環境未改變，房價崩盤機率微乎其微，下半年房價反轉向上的機率也偏低，恐未能脫離「進一步、退兩步」盤整格局，未來買賣雙方又將進入新一輪拉力賽。

鴻海集團董事長郭台銘日前與美國總統川普同台，宣布投資100億美元約3000億台幣，在美國威斯康辛州興建面板廠，川普後續更透露富士康的總投資規模可能直上300億，美國國際投資市場霸主的寶座地位，更形鞏固。瑞普萊坊副總經理蘇銳強2017年8月3日表示，2016年全球資本流向美國紐約投資不動產的總金額達163億美元，傲視全球。而川普政府準備鬆綁金融法規，將帶動更多的就業機會及商辦、住宅需求，勢必加溫美國不動產投資需求。

根據Knight Frank萊坊最新「活躍資本報告」《Active Capital》，超級城市吸引海外投資者置產趨勢越趨明顯，2016年2016年全球資本流向美國紐約的不動產市場共達163億美元約新台幣5,298億元，吸引最多海外資本。其次為倫敦，即使脫歐議題持續震盪英國經濟，2016年仍吸引159億美元約新台幣5,168億元的海外投資，外資比例占倫敦商用不動產總投資額的80％，匯率因素帶動海外買盤大增，外資投資比例全球最高。



另外，上海吸引60億美元約新台幣1,950億元的海外資本，佔投資額的18％、香港吸引49億美元約新台幣1,593億元的海外資本，佔投資總額72％。萊坊大中華區執行董事和商業物業代理部主管夏博安表示，由於香港受中國控制資本外流的影響較少，在香港掛牌上市的中國企業可以從香港出發向海外投資，設點的實質需求強。另一方面，由於香港商業不動產增值潛力良好，吸引了不少投資者的青睞，外來資金投資不動產的比例僅落後倫敦。



台灣2016年外資投資商用不動產共四筆金額為新台幣17億元約5,297萬美元，多為自用需求之工廠、土地及商辦，外商投資金額僅為香港1.07％，跟美國紐約相比更只有0.3％，相去甚遠，目前為止，2017年的外資投資且完成過戶的金額共29.8億台幣，包括美光記憶體透過法拍取得台中后里廠房及英商巧兒宜買下內湖港墘路店面2.2億台幣，已超越2016年總金額，瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，對於外資而言，高稅率、低報酬之下，僅少數因營運需求而購買自用不動產，但未見投資型買盤進場。



蘇銳強表示，在川普政府積極推動「買美國貨、用美國人」的政策之下，再用關稅壁壘、低稅誘因兩面手法操作，引爆亞洲國家的企業紛紛將布局的眼光轉向美國，台灣的企業包括起飛的鴻海「飛鷹計畫」、台塑以及義聯預計設置石化裂解廠，合計約九千億的投資，在短短半年內就做出極大的招商引資效益。加上川普政府準備鬆綁金融法規，將帶動更多的就業機會及商辦、住宅需求，在曼哈頓置產將成為下一波國際資金流動的顯學。

另外，根據美國萊坊策略聯盟的不動產公司Douglas Elliman道格拉斯艾麗曼的調查，2017年第2季紐約曼哈頓住宅市場交易量，創下2015年第四季以來的新高，較2016年同期大增15.2％，但庫存量微降0.6％，顯示供不應求的狀況更緊張，帶動中位數房價年漲7.3％，更是創下歷年新高。瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，雖然紐約房價一如美國股市一樣驚驚漲，但新台幣相對強勢，如以2017年第一季整體匯率市場表現來看，購買紐約不動產，台幣的購買力強，與2016年同期匯率相比，即可打折8.6％，再加上曼哈頓供不應求的市場現況，預計除了自用需求外，還會吸引更多置產族群的青睞。

據住展雜誌統計，雙北市2017年第二季新成屋、預售屋平均議價率，其中台北市平均議價率約16.25％，中止連續二季上揚，季減0.26％、年增0.59％；新北市平均議價率約15.01，季增0.2％、年增1.02％，已連二季走高。住展雜誌企研室經理何世昌表示，近來北市建案價格變硬，議價空間變少、便宜貨已不易找，反倒是新北讓利案湧現，議價率創下新高。



台北市新建案平均議價率在2014年Q2僅約13.53％，但在房市反轉之後，議價率就一路走揚，2015已升逾14％，2016年連破15％、16％二道關卡，2017年Q1來到16.51％，創下新高紀錄。台北市新建案讓利風在2017年Q1吹到最高點，北市一線豪宅成交單價從250萬~290萬，回落到200萬~220萬，各區破盤價頻傳。由於建案讓利後銷售成績不惡，當銷售狀況從滯銷轉為順銷，業者認為「肉被割得差不多了」，有的不再降價、有的則乾脆漲價，導致Q2平均議價率降至16.25％。



有別於台北市讓利稍緩，新北市讓利歌聲越唱越響，2017年Q2讓利案持續湧現，新莊副都心3字頭、土城暫緩區3字頭、樹林山佳地區1字頭、蘆洲3字頭、新店五峰重劃區5字頭、板橋江翠北側繼續狂打4字頭、汐止樟樹灣2字頭等等，降價聲此起彼落。



回顧新北市議價率走勢，在2015Q2僅約12.94％，之後就直線狂飆，2016年連續升逾13％、14％，2017年Q2衝至歷史新高的15.01％。新北市議價空間擴大的主因，肇於破盤價建案帶動周邊建案跟進降價，將Q2議價率一舉推破15％大關。



住展雜誌企研室經理何世昌分析，雖然雙北市Q2平均議價率漲跌互見，但從2014年以迄今的走勢來看，雙北市議價率仍位在相對高檔。自房市從2014年下半年反轉以來，漫天開價的建案與大多時期相比已經少很多，而議價率持續位在高水位的原因，主要是新建案普遍願意讓利所致，民眾買房殺價空間因此變大。

若以大台北各行政區來看，則平均議價率前五名依序萬華、中山、淡水、三峽與大同，議價率從16％至19％多不等，尤其又以萬華的19.23％最高。萬華議價率急升的關鍵，在於部份建案成屋後順勢降價、但開價多維持不動，導致議價高升，不過建案銷售狀況卻因此好轉。



何世昌認為，由於近期讓利之後成交量已較2016年大幅度好轉，預期下半年雙北市新建案議價率已不太可能再陡升，變動幅度應會減緩。而以目前的議價率水準來說，還是處在歷史相對高峰，對民眾買房、談價較為有利，應可吸引遞延性買盤出手購屋。